住宅ローン

第一回 誰でもわかる住宅ローン講座【住宅ローンの仕組み・申込みから実行まで】

・住宅ローンについて全くわかりません!
・住宅ローンの仕組みはどんなもの?
・申込みから実行までの流れを知りたい!
・住宅ローンに詳しい人の話を聞きたい!

こんな悩みを解決できます!なぜなら

私は元銀行員で、住宅ローン本部に所属していて、最近12年間で1万人を超える人と実際に面談し、ローン相談してきました。
また、FP1級、宅建、社会保険労務士の資格保有者です。
その経験から、皆さんに合った選び方を解説しています。
勇華

このサイトは、こんな人に向いています!

・住宅ローンについて知りたい(住宅ローンの仕組み)!
・住宅ローンの申込みから実行までの流れを知りたい!
・住宅ローンを組むにあたっての注意点を知りたい!

住宅ローンとはどういうものか(住宅ローンの要件)

まず、住宅ローンとはどういうものかという基本的な事から説明していきます。

住宅ローンの要件は下記のとおりになっています。

・要件①:個人が住宅の新築や改築および購入の時に利用するローン
・要件②:保証会社の保証をつける必要がある
・要件③:団体信用生命に加入する必要がある
・要件④:本人または家族等が居住するために購入する物件である事
・要件⑤:購入物件に対し火災保険に加入する必要がある

順に説明していきます。

要件①:個人が住宅の新築や改築および購入の時に利用するローン

住宅ローンは、個人が住宅の新築や改築および購入の時に利用するローンで、会社などの法人では住宅ローンを組めません。

もし、法人で購入したい場合は、住宅ローンではなく、一般的な商工ローンを組む事になります。

金利は住宅ローンよりもずっと高いです。

要件②:保証会社の保証をつける必要がある

そもそも住宅ローンが作られた背景には、一般の人が住宅を購入し易くする為に、低金利で保証人がいなくても借入ができる為に作られた制度です。その為に、基本的には、銀行の指定する保証会社の保証をつける必要があります。

要件③:団体信用生命に加入する必要がある

また、団体信用生命保険という生命保険に加入してもらう事になっています。

ただし、この生命保険の保険料は、銀行が負担していて、申込人は払う必要はありません。

要件④:本人または家族等が居住するために購入する物件である事

また、住宅ローンを組む上で重要な事は、この住宅は購入する人や購入する人の家族が住む為のものでなくてはならず、他人に賃貸しするような投資目的でのローンは組めません。

最近、フラット35という住宅ローンを利用して投資目的であるにもかかわらず、それを隠してローンを組む人が多く摘発されるなど問題になっていますが、そういう事は違反です。

要件⑤:購入物件に対し火災保険に加入する必要がある

火災保険については、強制加入でない銀行も多いですが、万一消失した場合もあるので、忘れずに加入しておきましょう。

大手の不動産業の中には別会社で火災保険の代理店もありますので、それを利用しても良いでしょう。

住宅ローンの仕組み(購入者・不動産業者・銀行)

ここで、住宅ローンの仕組みについて説明します。

例として、マンションを住宅ローンを利用して購入する場合で説明していきたいと思います。

相関関係として、マンションを購入する「購入者」とそのマンションを販売する「不動産業者」それから住宅ローンを貸し出す「銀行」に分けられます。

「不動産業者」と「銀行」との関係

「不動産業者」と「銀行」との関係は、「不動産業者」は、より多くの人に住宅を購入してもらう為に今どき全額キャッシュでマンションを買える人はめったにいないので、住宅ローンを前提にした販売をしています。

「銀行」としては、より多くの人に住宅ローンを利用してもらいたい為に、「不動産業者」へ住宅ローン商品の情報を頻繁に提供しています。

ひと昔前までは、「不動産業者」と「銀行」との特に大きな繋がりはなく、気に入った物件があったら「購入者」が直接、「銀行」へその物件の資料と共に住宅ローンの申込をしていました。

その為に、住宅ローンの申込から実行まで3カ月から6カ月くらいかかってました。今では「不動産業者」が販売するマンションの資料を事前に「銀行」へ提供して、「購入者」は物件購入時に「不動産業者」から「銀行」を紹介してもらい、それで住宅ローンを取組しています。

その為、住宅ローンの申込から実行まで1カ月くらいなのはザラにあります。

「購入者」と「不動産業者」との関係

「購入者」と「不動産業者」との関係は、「購入者」がマンションの売買代金を支払うと同時に「不動産業者」はそのマンションを引き渡す必要があります。

「購入者」と「銀行」との関係

「購入者」と「銀行」との関係は、「購入者」が「銀行」から住宅資金の借入をし、その資金を毎月、「銀行」へ支払う義務があります。

住宅ローンの申込みから実行までの流れ

次に、住宅ローンの申込みから実行までの流れについて説明していきたいと思います。

住宅ローンの申込みから実行までの流れは一般的に下記のようになっています。

①住宅購入の申込 & 銀行への仮審査申込
②住宅購入の売買契約書の締結 & 銀行への本審査申込
③住宅ローンの金銭消費貸借契約の締結および実行 & 物件の引渡し
④物件の保存登記・抵当権の設定登記

以上について、順に説明していきます!

①住宅購入の申込 & 銀行への仮審査申込

人はいろいろな理由で住宅購入を考え物件を調べたり実際に見に行ったりして、その物件を購入しようとした場合に、まず初めにその住宅の購入の申込をします。

その物件異常に人気のある物件だったりすると抽選で当たった人のみがその物件を買えるわけで、不動産業者としては、もしその当選者が物件を買う力がなかったら再度抽選をしなければならない事になります。

その為、抽選前に提携している銀行に住宅ローンの仮審査をしてもらう事になります。

銀行は大手の不動産業者ならば10行以上が提携していて、購入者はそのうち3行くらいに同時に申込むことになります。

以前の仮申込みは手書きで購入者が手書きした申込書をそれぞれの銀行へFAXしていましたが、最近はタブレット送信をしています。

仮申し込み時に必要な書類は免許証や保険証・収入がわかる書類の直近の源泉徴収票などがあります。

確定申告をしている場合は確定申告3期分などが必要となります。

また今ではAIで審査をしている銀行などもあるようです。仮審査の結果は1~2日くらいで結果がわかります。

②住宅購入の売買契約書の締結 & 銀行への本審査申込

次に無事に当選した人は不動産業者と購入物件に対して売買契約を結ぶ事になります。

この時、不動産業者はその物件に対しての詳細を説明しなければなりませんが、その説明者は宅地建物取引主任者でなければなりません。

その次に購入者は仮審査で承認となった銀行の中からどれか1行を選んで、その銀行へ本申込をします。

本申込時の必要書類としては、住民票や収入の公的証明書などの添付が必要となりますが、仮審査で承認となった人が本申込で否決になる事はほとんどありません。

もしあるとすれば仮審査から勤務先が倒産したとか、勤務先を退職したとか、もしくは大きな買い物をして新たなローンを組んだなどの場合が考えられます。

本申込は仮申込に比べて若干日数がかかります。

最近ではコンプライアンスチェックなどもあり、約2~3週間といったところでしょうか。?

③住宅ローンの金銭消費貸借契約の締結および実行 & 物件の引渡し

その後、住宅ローンの実行となるわけですが、その前に銀行と購入者との間で金銭消費貸借を結ぶ必要があります。

金銭消費貸借とは、ローンの借主と貸主がお互いにローンの金額、返済期間、金利、返済方法等を取り決め、契約書にしたもので、一般的な借用書と似ていますが、借用書が借入人が貸付人へ差し出す一方的な契約書の違い、金銭消費貸借契約書は借主と貸主が対等の立場である事が違っています。

④物件の保存登記・抵当権の設定登記

ここで、住宅資金の支払いや住宅ローンの実行と購入物件の引渡しの時期について考えてみますと、もしそれぞれが同時でなかったらどうでしょうか?たとえば、住宅資金の支払いが10日で、物件の引渡しが20日であった場合、10日に住宅資金を支払った後に、不動産業者が倒産してしまったならば、その不動産の引渡しをしてもらえなくなります。

購入者にとっては大損害です。

逆に10日に物件の引渡しをし、20日に住宅資金の支払いであった場合は、10に物件の引渡しをした後、購入者が代金の支払いを拒絶したら不動産業者は困ってしまいます。また住宅ローンの実行に関しても、実行しなければ資金の支払いはできないし、購入物件に抵当権の設定ができなければ銀行は万一の場合に融資金の回収ができなくなってしまいます。

つまり住宅資金の支払いや住宅ローンの実行と購入物件の引渡しの時期は同時である必要があります。

ただし、ここで問題があります。

それは、たとえば500戸の新築マンションの販売の時はどうなるでしょうか?

500戸のマンションの新築後の調査やそれぞれが保存登記をするのにはかなり日数がかかります。

たとえば3月にマンションが完成したとしても登記が完成するのは4月か5月頃になるでしょう?

その場合は先ほど言ったような同時にはできません。

その為、提携ローンが存在するのですが、これは、銀行が融資金を3月に実行して、その資金で購入者は業者へ購入代金を支払い、業者が物件の引渡しをするのですが、その時に不動産の保存登記が完成されていない為、抵当権の設定ができません。その為、その間は無担保で資金の貸し付けを行うのです。

いわゆる「銀行」と「不動産業者」が提携をする事になります。

「購入者」がこの物件のローンを組む時は、提携ローンとなる訳です。

この提携の場合、「銀行」は「不動産業者」へ無担保でつなぎ資金を提供する事になります。

その為、提携ローンの契約を締結できる不動産業者はそれなりの大手で信用力のあるとことの限られています。

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著者について

楯岡 悟朗(たておか ごろう)
「宅地建物取引士」「2 級ファイナンシャル・プランニング技能士」「賃貸不動産経営管理士」の資格を持ち、現在、きねや不動産株式会社取締役。
27 歳のときに営業未経験で大手不動産会社に入社。お客様を最優先に考え、業務に励んだことで多くの紹介を生み、社内表彰の常連となる。中途入社としては最短で役職者に昇進し、成績優秀賞を連続受賞。後輩の指導に励みながら年間50 件以上の不動産売買取引に携わる。32 歳のとき、義理の両親が経営する「きねや不動産株式会社」に入社。2014 年11 月取締役に就任。これまでに扱った案件は首都圏において400 件以上。取り扱った不動産の総額は70 数億円にのぼる。豊富な取引経験・知識を駆使しながら、不動産に関することであれば、どんな問題でも気楽に相談できる町医者的な不動産コンサルティング会社として、相談者の利益を追求する毎日を送っている。

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著者について

神奈川県生まれ。平井FP事務所代表。宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー(CFP)。
公正中立な立場で「相談者がもっとも得する住宅ローン」の借り方をコーチしており、5000件超の相談実績を誇る。


おわりに

以上が、「住宅ローンとはどういうものか」の基礎的な説明と「購入者」「不動産業者」「銀行」との関係、および「住宅ローンの申込みから実行まで」の流れを説明いたしました。

次回の「第二回 誰でもわかる住宅ローン講座」は「住宅ローンの借り方の形態、ペアローンか単独か」について解説しています。

ご主人が単独で借入すべきなのか、それともご主人と奥様とのペアローンで借入した方が良いのかの判断の助けになればと思っています。

ぜひ、お楽しみに!



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