住宅ローン

第三回 誰でもわかる住宅ローン講座【審査の内容・必要書類】

・ローン審査はどんなものがあるの?
・審査が通るかどうか不安だ!
・必要書類はどんなものがあるの?

こんな悩みを解決します!なぜなら

私は元銀行員で、在職中は、住宅ローン本部に所属し、最近12年で1万人を超える人と面談し、ローン相談をしてきました。
また、FP1級、宅建、社会保険労務士の資格保有者です。
その経験から、皆さんに合った選び方を解説しています!
勇華

このサイトは、こんな人に向いています!

・住宅ローン審査について知りたい!
・どうしたら審査が通るか知りたい!
・審査の必要書類について知りたい!

審査の流れ

住宅ローンの審査には、仮審査本審査があります。

順に説明していきます。

仮審査(物件の購入申込み後)

仮審査の時期については、その物件の購入予定者が購入の申込みをした時に銀行に対して仮審査の申込みをします。

これは、購入予定者が購入できるかどうかを不動産業者が知るために行うもので、もし仮審査を行わないで購入の話を進めてしまうと、いざ契約となった時に銀行の審査が通らないという事になりかねないからです。

仮審査を申込む時には、基本的には購入物件の部屋まで確定しておく必要があります。

ただし、その物件に人気があって抽選を行った結果、希望の部屋をあきらめて他の部屋に変えらなけばならないケースもあります。

その時は、仮承認について、部屋変更(融資の条件変更)の申請が必要です。

その場合、同じ大きさの部屋で購入価格も同じ場合は問題ありませんが、価格が高くなり、借入必要金額が増加した場合は、希望に添えない場合もあります。

仮審査は、銀行数行に同時に申請できます。

以前は、仮審査申込書を購入予定者が記入して、それを不動産業者は各行へFAXしていましたが、今では、大手の不動産業者は各営業担当者がタブレットを持っていて、そこに顧客情報を入力してネット申請しています。

仮申込み時の必要書類については、会社員と自営業者とでは若干違います。

◆会社員の場合の必要書類等

・印鑑(シャチハタは不可)

・運転免許証またはパスポート等の写真付き公的書類

・在籍・勤続年数確認書類(保険証。ただし、保険証で入社年月日が確認できない場合は、在籍証明書等が必要となる場合があります)

・源泉徴収票・・・・・直近のもの。歩合給がある場合は原則2年分

・その他お借入がある場合・・・・・その借入内容がわかる書類(返済明細書等の写)

*尚、確定申告をされている方は、直近3年分の写が必要となります。

◆自営業者の場合の必要書類等

・印鑑(シャチハタは不可)

・運転免許証またはパスポート等の写真付き公的書類

・保険証

・確定申告書(写)・・・・・直近3年分

・その他お借入がある場合・・・・・その借入内容がわかる書類(返済明細書等の写)

◆法人の代表者および役員の場合

上記会社員の場合の必要書類に加え、原則法人の決算書3期分(写)が必要となります。

仮審査の内容について

仮審査は主にその人が住宅ローンの返済を長期に渡って延滞する事なく返済できるかどうかの判断をする為の審査となります。

よく年収の7倍~8倍まで借入ができると言われていますが、その考え方でいけば、年収500万円の人であれば、3500万円~4000万円の借入ができる計算になりますが、現実の審査はそれほど簡単ではありません。

審査の基準は、各銀行によって多少異なります

一般的な返済能力の算出には、借入金額に一定の審査金利で算出し、その人の年収で、その人の返済比率がどうであるかを判定します。

審査金利については、低金利時代の現在の借入金利ではなく、各行とも少し高めの金利が設定されています。

現在では約3%くらいで設定されているようです。

たとえば、仮に借入金額5000万円 借入期間35年 年収600万円であれば、審査金利3%であれば、金融用電卓計算で、年間返済額が約231万円となり、231万円/500万円= 38.5%となります。

この場合は他に借入がない場合です。

他に借入がある場合は、分子の年間返済額の231万円にその分の年間返済額をプラスして算出します。

この返済比率については、勤務先の状況(規模や信用力、上場か否か)によって、その承認の上限が変わりますが、一般的には35%以内である事が要件の一つになっているようです。

しかしながら、公務員や一流企業の社員、弁護士、医師などは、多少オーバーしても承認されているようで、銀行の中でも返済比率が40%を超えても満額承認をしているところもあるようです。

その他の審査要件の中では、「勤続年数」や「借入時の年」等があります。

ここで3つの事例をあげてみます。

ケース1:35歳 勤続年数10年
ケース2:55歳 勤続年数30年
ケース3:55歳 勤続年数3年(転職者)
ケース1について・・・・・年齢も若く、学校を卒業してから会社に入社して現在まで勤務している事が予想される。問題ない先と思料。
ケース2について・・・・・高齢ではあるものの、勤続30年で、通常であれば多額の退職金が見込まれるので、問題ない先と思料。ただし、銀行の中には退職金の額の質問があるケースもあり。
ケース3について・・・・・勤続3年で退職金もあまり見込めず、高齢の為、返済期間も短くせざるをえない為、現状ではかなり厳しい判定となるものと思料。

上記の事例では、ケース3の場合が審査が厳しいと思われますが、ケース3の場合は、不動産を所有したり、多額の金融資産を所有したりしているケースもあるので、その旨を銀行で事前に伝えておく事が必要です。

本審査(売買契約締結後)

本審査の前の購入物件の売買契約の締結があります。

売買契約は、その物件を確かに購入する事を約束する為の契約です。

売買契約締結後に、買主がもしその物件の購入を取りやめた場合は、手付金の没収などがありますので、重要な契約です。

売買契約締結時には、売主側が同時にその物件の詳しい内容の説明をする「重要事項説明」をしなければなりません。

この説明は大変重要なもので、宅地建物取引士の資格を持ったものが行う必要があります。

その後に銀行への本申込みの申請を行います。

本申込みについては、仮申込みで承認を受けた銀行の中から1行を選んで申込みます。

本申込み時の必要書類については、仮申込み同様に会社員と自営業者とでは若干違います。

◆会社員の場合の必要書類等

・印鑑(場合によっては実印)

・運転免許証またはパスポート等の写真付き公的書類

・保険証

・源泉徴収票・・・・・直近のもの。歩合給がある場合は原則2年分

・住民票謄本(世帯全員記載)

・住民税決定通知書又は住民税課税証明書

・確定申告をされている方は、直近の確定申告書(写)3年分

納税証明書その1・その2 3年分

・その他お借入がある場合・・・・・その借入内容がわかる書類(返済明細書等の写)

印鑑証明書は銀行によって本申込時に必要な場合もあります。

◆自営業者の場合の必要書類等

・印鑑(場合によっては実印)

・運転免許証またはパスポート等の写真付き公的書類

・保険証

・住民票謄本(世帯全員)

・確定申告書(写)・・・・・直近3年分

・納税証明書その1・その2・・・3年分

・その他お借入がある場合・・・・・その借入内容がわかる書類(返済明細書等の写)

印鑑証明書は銀行によって本申込時に必要な場合もあります。

◆法人の代表者および役員の場合

上記会社員の場合の必要書類に加え、原則法人の決算書3期分(写)が必要となります。

本申込みについては、その承認までの期間は各銀行によって異なりますが、2~3週間程度かかります。

仮審査が通って本申込みで否決になる事はまずありません。

もしあるとすれば下記の理由によるものです。

・団体信用生命保険に重度の告知障害があり、保険の承認がおりない。
・仮申込みから転職などで会社を退職してしまった
・自動車ローンなど大きなローンを組んで返済比率が審査基準をオーバーしてしまった。

住宅ローンの審査を通りやすくする為には

住宅ローンもその組み方や対応によって、審査が通りやすくなったり、通らなくなったりします。

その対応策は

収入が少ない時・・・・・申込人の収入が少ない時は、奥様が働いている場合は、奥様とのペアローンにしたり、奥様を収入合算で審査をしてもらう方法があります。奥様が連帯保証人になりたくない場合であっても、奥様の収入証明書を補足資料として添付すれば、収入合算ほどの効果はないものの、多少の効果はあります。
住宅の購入を決めたら大きなローンを組まない・・・・・その他の借入金は住宅ローン申込みの銀行へ申告しなくても、データーで判明します。
その他の借入金がある為に返済比率が超過する場合・・・・・もしその借入金の一括返済が可能であるならば、その一括返済を条件で承認してもらう。審査前に一括返済できれば、それに越した事はないですが、そのローンを完済しても住宅ローンの承認が下りるとは限りません。その為、完済条件付きで承認してもらう方法です。
所有不動産や多額の所有金融資産がある場合・・・・・申込人や家族の資産を申告する事により、ある程度、勘案してもらう方法です。

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著者について

楯岡 悟朗(たておか ごろう)
「宅地建物取引士」「2 級ファイナンシャル・プランニング技能士」「賃貸不動産経営管理士」の資格を持ち、現在、きねや不動産株式会社取締役。
27 歳のときに営業未経験で大手不動産会社に入社。お客様を最優先に考え、業務に励んだことで多くの紹介を生み、社内表彰の常連となる。中途入社としては最短で役職者に昇進し、成績優秀賞を連続受賞。後輩の指導に励みながら年間50 件以上の不動産売買取引に携わる。32 歳のとき、義理の両親が経営する「きねや不動産株式会社」に入社。2014 年11 月取締役に就任。これまでに扱った案件は首都圏において400 件以上。取り扱った不動産の総額は70 数億円にのぼる。豊富な取引経験・知識を駆使しながら、不動産に関することであれば、どんな問題でも気楽に相談できる町医者的な不動産コンサルティング会社として、相談者の利益を追求する毎日を送っている。

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著者について

神奈川県生まれ。平井FP事務所代表。宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー(CFP)。
公正中立な立場で「相談者がもっとも得する住宅ローン」の借り方をコーチしており、5000件超の相談実績を誇る。


おわりに

以上、住宅ローンの審査については、各銀行によって様々です。

自分にあった銀行を提携の不動産業者の担当者と良く相談して、決定したら良いと思います。

次回の、「第四回 誰でもわかる住宅ローン講座」は「どんな銀行で借りたら良いか」について解説しています。

お楽しみに!



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