住宅ローン

第九回 誰でもわかる住宅ローン講座【提携にすべきか非提携にすべきか】

・保証料型にすべきか融資手数料型のすべきか迷っています!
・提携のメリット・デメリットを知りたい!
・融非提携のメリット・デメリットを知りたい!

こんな悩みを解決できます!なぜなら

私は元銀行員で、住宅ローン本部に所属していて、最近12年間で1万人を超える人と実際に面談し、ローン相談してきました。
また、FP1級、宅建、社会保険労務士の資格保有者です。
その経験から、皆さんに合った選び方を解説しています。
勇華

このサイトは、こんな人に向いています!

・提携にすべきか非提携のすべきか迷っている人
・提携のメリット・デメリットを知りたい人
・非提携のメリット・デメリットを知りたい人

結論を先に言いますと、提携ローンを扱っている不動産業者で住宅ローンを組む場合、住宅ローンをスムーズに進めるには、一般的には提携ローンで組んだ方が良いと思います。

ただし、業者への提携手数料を負担に感じるならば、非提携ローンのデメリットを良く理解した上で対応されたら良いと思います。

それぞれメリット・デメリットがあるので解説して行きます!

その前に「提携ローンとは」「非提携ローンとは」どういうものかについて解説します。

その点については、第一回 でも若干説明していますが、ここで詳しく解説します!

第一回 誰でもわかる住宅ローン講座【住宅ローンの仕組み・申込みから実行まで】

・住宅ローンについて全くわかりません! ・住宅ローンの仕組みはどんなもの? ・申込みから実行までの流れを知りたい! ・住宅ローンに詳しい人の話を聞きたい! こんな悩みを解決できます!なぜなら 私は元銀 ...

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提携住宅ローンとは(その仕組み)

住宅ローンについては、購入者、不動産業者、銀行がそれぞれ当事者となります。

3者の思惑(心の中)はそれぞれ下記のとおりです!

・購入者・・・・・物件の引渡し・所有権登記を確実にしてもらいたいと思っている
・不動産業者・・・物件の代金を確実にもらいたいと思っている
・銀行・・・・・物件の抵当権を確実にしたいと思っている

その為に、通常は物件の引渡し・登記・代金の支払い・抵当権の支払いが同時に行われます。

それぞれがお互いに同時期に同場所に集まり行います(立ち合い登記と言われています)

ただし、ここで問題があります。

それは、住宅が1戸であれば、申込人が1人なので、立ち合いができますが、マンション500戸の場合はどうでしょうか

・500人も一度にできない
・500戸の規模になると、登記所有権登記や抵当権登記がすぐできない(通常数か月かかる)

その場合、それぞれ3者の状況はどうでしょう

・購入者は物件の完成を確認し鍵をもらえれば、あとは所有権登記の問題だけ心配

・不動産業者は、銀行が融資を出してくれれば、あとは何の問題もない

以上の2者は、さほど問題がありませんが、銀行の立場はどうでしょう

・銀行側にとって、抵当権の設定ができない為に非常に心配です

その為に、不動産業者から登記完成・抵当権設定までの間、信用貸付の形態をとるのです。

万一、抵当権の設定ができなければ、その資金を業者から回収する事になります。

この仕組みが「提携ローン」です。

その為、この提携ローンが組める不動産業者は、相当大手で優良な先に限られます。

非提携ローンとは(下記の3パターンが考えられます)

①不動産業者を経由せずに、元々付き合いのある銀行から借りる
②ネット等で直接銀行に申し込む
③提携ローンをの物件でも、特別に非提携で対応してもらう
  • ②については理解できると思いますが、③はどういった場合でしょう

一般的に、提携ローンを扱っている業者は、提携料として、申込人から数万円いただいています

それは、住宅ローンを組む申込人の為に借入先の銀行を紹介しているからです

その為、申込人は直接銀行に住宅ローンを申込みをせずに住宅ローンを組む事ができます

ここで、申込人の中には銀行を紹介さえしてくれれば直接申込をするので提携料を免除してほしいと申し出る人が稀にいます。その場合は非提携ローンとなります

不動産業者の中には、たとえ非提携としても、提携手数料を返戻しない業者も中にはあるので、確認が必要です。

提携のメリット・デメリット

提携のメリット

・銀行に直接申込せずに不動産業者を通して住宅ローンの申込ができる

・物件の引渡しが休日にできる。

たとえば、金曜日に融資の実行をして、土、日に物件の引渡しが可能です。

非提携の場合は原則、実行と引渡しを同時に行う必要がある為、平日に行う必要があります

提携のデメリット

・不動産業者へ提携手数料の支払いがある

業者によってそれぞれですが、約3万円~10万円まで様々です。

非提携のメリット・デメリット

非提携のメリット

・原則、提携手数料がかからない

非提携のデメリット

・ローン特約がつかない場合が多く、売買契約締結後、銀行ローンが通らなかった場合、物件の手付金の返還ができない
・多くの提携ローン先と同歩調できない場合がある(金消契約日、実行日、引渡し日等)
・登記簿の住所が現住所で登記される
・不動産業者の手間が増えるので、好意的に思われない
・残金決済は原則、平日行われるので、物件の引渡しも平日に限定される

提携にすべきか非提携にすべきか

まとめ

提携ローンにするか非提携ローンにするかは、それぞれメリット・デメリットがあります。

その事を十分理解した上で対応されたら良いと思います。

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著者について

楯岡 悟朗(たておか ごろう)
「宅地建物取引士」「2 級ファイナンシャル・プランニング技能士」「賃貸不動産経営管理士」の資格を持ち、現在、きねや不動産株式会社取締役。
27 歳のときに営業未経験で大手不動産会社に入社。お客様を最優先に考え、業務に励んだことで多くの紹介を生み、社内表彰の常連となる。中途入社としては最短で役職者に昇進し、成績優秀賞を連続受賞。後輩の指導に励みながら年間50 件以上の不動産売買取引に携わる。32 歳のとき、義理の両親が経営する「きねや不動産株式会社」に入社。2014 年11 月取締役に就任。これまでに扱った案件は首都圏において400 件以上。取り扱った不動産の総額は70 数億円にのぼる。豊富な取引経験・知識を駆使しながら、不動産に関することであれば、どんな問題でも気楽に相談できる町医者的な不動産コンサルティング会社として、相談者の利益を追求する毎日を送っている。

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著者について

神奈川県生まれ。平井FP事務所代表。宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー(CFP)。
公正中立な立場で「相談者がもっとも得する住宅ローン」の借り方をコーチしており、5000件超の相談実績を誇る。



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